**Geniales Steuersparmodell mit Immobilien: Wie es in der Familie funktioniert**
In Zeiten steigender Mietpreise suchen viele Immobilieneigentümer nach effizienten Wegen, um ihre Steuerlast zu minimieren. Ein besonders attraktives Steuersparmodell bietet sich bei der Vermietung von Wohnraum an Angehörige an. Dieses Modell kann erhebliche steuerliche Vorteile bieten, wenn es richtig umgesetzt wird.
### Der Hintergrund
Vermieter, die Wohnraum an Familienangehörige vermieten, verlangen oft nicht den vollen Marktpreis. Dies kann jedoch zu steuerlichen Vorteilen führen, da die anfallenden Werbungskosten wie Kreditzinsen und Renovierungsausgaben in vollem Umfang abgesetzt werden können. Seit dem Veranlagungsjahr 2021 ist es möglich, nur 50 Prozent der ortsüblichen Miete zu verlangen und gleichzeitig 100 Prozent der Werbungskosten abzusetzen.
### Der Clou: Verlustverrechnung
Der eigentliche Clou dieses Steuersparmodells liegt in der Verrechnung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung (VuV) mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten. Dies bedeutet, dass Verluste aus der Vermietung mit Einkünften aus Arbeitslohn oder Rentenzahlungen verrechnet werden können, was zu einer Steuerminderung führt. Zu den absetzbaren Kosten gehören auch Abschreibungen auf den Kaufpreis der Mietimmobilie sowie Reparatur- und Reinigungskosten.
### Grundvoraussetzungen
Damit das Finanzamt dieses Steuersparmodell akzeptiert, müssen einige Grundvoraussetzungen erfüllt sein:
– **Eigener Hausstand**: Der mietende Angehörige muss in dem Gebäude einen eigenen Hausstand führen können. Dies kann auch eine Einliegerwohnung sein, die über alle erforderlichen Einrichtungen wie Küche und Bad verfügt und durch einen eigenen Eingang von den Räumlichkeiten des Vermieters getrennt ist.
– **Mietpreis**: Die Höhe der Miete darf nicht zu gering ausfallen. Sie muss im Rahmen der für eine vergleichbare Wohnung erzielbaren Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten liegen. Steuerberater warnen davor, dass die Miete nicht zu niedrig angesetzt werden darf, unabhängig davon, ob an Angehörige oder andere Personen vermietet wird.
### Mietzahlung und Nachweis
Eine weitere wichtige Voraussetzung ist, dass die Miete tatsächlich gezahlt wird. Mietzahlungen müssen nachweisbar sein, beispielsweise durch Banküberweisungen. Bei einer Miethöhe von 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen Finanzämter einen Nachweis, dass die Mieteinnahmen in einem Zeitraum von 30 Jahren über den Werbungskosten liegen.
### Der Ausweg: Höhere Miete
Um den Nachweis der 30-Jahres-Prognose zu vermeiden, können Vermieter mit Familienangehörigen eine höhere Miete vereinbaren. Wenn mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warm-Miete verlangt werden, sind die VuV-Werbungskosten abziehbar, ohne dass eine Prognoserechnung für die nächsten 30 Jahre vorgelegt werden muss. Es ist ratsam, die Miethöhe jährlich zu überprüfen und gegebenenfalls rechtzeitig vor dem Jahresende anzupassen.
### Fazit
Das Steuersparmodell bei der Vermietung von Wohnraum an Angehörige bietet erhebliche steuerliche Vorteile, wenn es korrekt umgesetzt wird. Durch die Verrechnung von Verlusten mit anderen Einkünften und die Absetzbarkeit von Werbungskosten kann die Steuerlast effektiv reduziert werden. Es ist jedoch wichtig, die Grundvoraussetzungen und die Höhe der Miete sorgfältig zu beachten, um die Anerkennung durch das Finanzamt sicherzustellen.